2013年1月11日 星期五

誤租違建害停業 可向房東求償

原文轉自:蘋果日報法律信箱2013/1/11

未具名讀者問:
我在台中承租一間房子經營補習班,房東沒告訴我房子有違建,實際上屋主佔用屋後防火巷加蓋,擴充使用空間。我營業一年多,被中市府通知此屋有違建,且沒防火巷,不能繼續營業,開罰五萬元,已被勒令停業,我可向房東求償當初裝潢與購置設備的費用嗎?

律師葉志飛答:
違章建築本身雖屬不合法建物,但因已可提供遮風避雨功能,仍應視同不動產。違章建築租賃契約並非罕見。 

租賃契約仍有效

例如在農地搭建廠房再出租給他人當倉庫,亦屬承租違章建築情形,也就是說,就算標的物具不能合法使用瑕疵,也不代表原始租賃契約無效。
讀者承租房屋是為開立補習班使用,如以《台北市短期補習班管理規則》第十二條第二項規定為例,班舍建築物使用、公共安全及消防安全設備,應符合有關法令規定,該屋因無防火巷未能通過消防法規,被勒令停業也無從爭辯。
但《民法》第四二三條規定,出租人應以合於所約定使用收益的租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益狀態。 

須扣設備折舊費

若讀者與房東簽的租約已表明用於經營補習班,且未排除房東須保持房屋可供房客合法經營的法律責任,房客就可要求房東負擔債務不履行的損害賠償責任,範圍包括「所受損害」及「所失利益」,但通常須扣除設備折舊費用等。
記者黃哲民採訪整理