2013年5月14日 星期二

違約提前搬家 房東可扣押金

原文轉自:蘋果日報法律信箱2013/05/14

未具名讀者問:
我是一名在外讀書的學生,我與房東簽訂為期1年的房屋租賃契約,簽約時並交付相當2個月房租的押金給房東。但後來我因故無法繼續租屋,必須提前終止契約,請問房東有權利將我全部的押金都沒收、拒絕返還嗎?

律師蔡念辛答:
依《民法》第450條、第453條規定,租賃未訂期限者,當事人得隨時終止契約;訂有期限者,若有約定得於期限屆滿前終止者,並應提前通知。
通常不動產租賃契約多有約定期限,若契約中未訂有「期前終止」條款(意即提前終止租約),原則上任一方均不得片面終止租約;但即便契約未作特別約定,若出租人、承租人雙方已同意提前終止租約,亦屬合法終止契約。 

須舉證租約合法終止

押租金的性質在擔保租金給付及租賃債務的履行,租賃關係若已消滅,承租人沒有不付租金等狀況,便可請求出租人返還押租金。因此若讀者能舉證合法終止租約,例如:合乎契約所訂期前終止事由且經合法通知、或雙方均同意終止(如房東已同意房客搬走、已將房屋另租給他人),且無其他租賃債務,讀者就可請求返還全部押金。
若讀者僅片面表示終止租約而逕自遷移,該租賃契約就屬未合法終止,房東可請求繼續履行契約,要求房客租到期滿並收取租金。這種情況下,通常房客需付一定的違約金給房東;若讀者已搬走,未付的租金達押金的數額,房東就可拒還全部租金抵充。
記者郭芷余採訪整理